Om tot een structurele oplossing te kunnen komen van het al jarenlange voortslepend dispuut over de parkbijdragen, moet er eerst echt iets veranderd zijn. Volgens de EBGH kan dat alleen indien beheer en exploitatie (financieel) helemaal uit elkaar getrokken zijn. Zolang die twee rollen ondeelbaar door elkaar blijven lopen, zijn veel kosten ook niet deelbaar, en vereist controle tevens inzage in de overige financiën van de exploitant (die dat laatste niet wil). Dit houdt de belangenverstrengeling van de exploitant in stand, met alle bekende gevolgen van dien.
Met het uit elkaar trekken van beheer en exploitatie ontstaat er een rolverdeling tussen partijen, waarbij alle commerciële partijen kunnen voortbestaan op grond van een gezond verdienmodel. EBGH identificeert daarbij de volgende rollen, waarbij veel verantwoordelijkheden/rollen op hoofdlijnen ongewijzigd blijven.
1. Holding
Groene Heuvels Holding is een bedrijf dat een gezond rendement mag maken uit hun investeringen. Dat kunnen ze (blijven) realiseren door hun eigendommen aan andere bedrijven te verhuren die daarmee een gezonde business kunnen genereren. Vandaag zijn dat Fundustry/Vikings die de boerderij exploiteert en ’t Broeckhuys die de centrale gebouwen en groepsaccommodaties exploiteert en geld kan verdienen met het aanbieden van (verhuur)diensten, restaurant, toegang tot recreatie faciliteiten en exploitatie van de camping.
Daarnaast int de Holding jaarlijks de onder-erfpacht en betaalt deze aan de grondeigenaar Leisurelands. Vandaag komt het er op neer dat de huisjes eigenaren tezamen alle erfpacht betalen van de grond waarop het gehele park staat (dus inclusief waterplas, strand en camping) en dat buurman Fundustry/Vinkings de erfpacht betaalt van de grond waarop de boerderij staat. Beter is het de verdeelsleutel in de toekomst anders te kiezen waardoor ook de Holding de erfpacht betaalt voor haar eigen eigendommen. Deze kunnen ze naar eigen inzicht doorfactureren aan de huurders van hun eigendommen.
2. Exploitant
De Exploitant is ook een bedrijf, mag een gezond verdien model hebben, en dekt zijn kosten volledig uit zijn eigen omzet. Dat laatste is fundamenteel anders dan nu.
Die inkomsten kan hij laten toenemen door een breder pakket aan verhuurdiensten aan te bieden. Op dit moment is dat vooral een volledig verhuurpakket aan eigenaren die maximaal willen verhuren en geheel ontzorgd willen worden (hij verhuurt nu slechts 1/3 van de aanwezige huisjes). Maar aanvullend kan hij meer inkomsten genereren door ook gedeeltelijke pakketten aan te bieden waaronder een sleuteldienst, een wasserijdienst, een schoonmaakdienst, groenonderhoud van particuliere tuintjes, reparatiedienst, etc. Daarnaast heeft hij horeca omzet, kan de camping exploiteren, en kan hij inkomsten genereren uit de toegang tot recreatie faciliteiten zoals bowlingbaan, tennisbaan, midgetgolf, binnenspeeltuin en toegang tot (of doorverhuur van) het zwembad. Die omzet kan hij verder laten groeien door het aantrekken van dagjesmensen en het verhuren van de ruimtes in het hoofdgebouw voor feesten en partijen.
Afname van al die diensten is geheel vrijwillig, en het staat de Exploitant vrij zijn omzet te laten groeien door een beter en meer gevarieerd aanbod. Dus aanbieden van (deel) producten met een zodanige prijs/kwaliteit verhouding dat meer eigenaren in de verleiding komen die tegen betaling af te gaan nemen. Ook kan hij eigenaren een voucher/abonnementssysteem aanbieden waarmee zij de kosten van recreatiefaciliteiten onzichtbaar houden voor hun gasten. Gasten die bijvoorbeeld een speciaal polsbandje dragen mogen er dan “gratis” gebruik van maken, de rest betaalt toegang.
Verder draagt de exploitant al zijn eigen bedrijfskosten voor huur, energie, afval, water, erfpacht en overheidsheffingen inzake zijn bedrijf, net zoals buurman Fundustry/Vikings dat doet voor de huur en exploitatie van de boerderij.
3. Beheerder
De rol van Beheerder is er een zonder winstoogmerk / verdien model, die tegen marktconforme vergoedingen zijn werkzaamheden verricht. Hij regelt al het beheer en onderhoud van het gemeenschappelijk groen, infrastructuur, speeltuin, kinderboerderij, strand etc. Dit omvat alle zaken die het gemeenschappelijk belang dienen en die worden gekenmerkt door het gegeven dat de Exploitant daar geen geld mee mag/kan verdienen.
- Waar nodig besteedt hij uit, vraagt hij offertes op, controleert op de uitvoering ervan, zorgt ervoor dat het terrein er schoon en opgeruimd uit blijft zien en zorgt voor een lange termijn onderhoudsplan voor groen, vervanging en infrastructuur.
- Indien de Beheerder ervoor kiest een deel van die uitvoering door de Exploitant te laten doen, dan is dat alleen omdat de Beheerder voor hem gekozen heeft zoals hij dat voor iedere willekeurige andere externe leverancier zou doen. Dat gaat dan eveneens via offertes, goedkeuring vooraf en facturering achteraf.
- Ook regelt de Beheerder alles rondom het afval, water, energie, CAI systemen voor TV en Internet, riool, straatverlichting, wegen, slagboom, overheidsheffingen, facturatie basis-parkbijdrage aan eigenaren etc.
- Verder draagt de Beheerder zorg voor een goede communicatie naar alle partijen toe en communiceert alle aankondigingen en berichtgeving in en om het park. Bij voorkeur (ook) via een website die toegankelijk is voor alle betrokkenen.
- Alle inkomsten en uitgaven gaan via een bankrekening die geheel gescheiden is van die van de Exploitant (en overige partijen), in een constructie die bescherming biedt tegen een eventueel faillissement van de Exploitant of een der andere commerciële partijen. Alles wat het ene jaar niet wordt uitgegeven blijft zo beschikbaar en zichtbaar voor volgende jaren. De eigenaren belangen verenigingen kunnen hierin net zo vaak inzage in hebben als dat zij nodig achten.
- Eens per jaar draagt Beheerder zorg voor een gedetailleerde financiële verantwoording naar de eigenaren toe, maakt lange termijn onderhoudsplannen en een begrotingsvoorstel daarvoor. Pas na goedkeuring van de eigenaren kan hij daar uitvoering aan verlenen. Ten minste een keer per jaar krijgen financiële delegaties van (beide) eigenarenverenigingen volledige inzage tot bankrekeningen, offertes, facturen en betalingen, en verleent hij alle mogelijke medewerking daartoe.
- De Beheerder int een verplichte basis parkbijdrage, die voor alle eigenaren gelijk is, maar pas nadat beide eigenarenverenigingen goedkeuring hebben verleent aan de financiële gang van zaken van de afgelopen periode, de begroting en de hoogte van parkbijdrage. Daarbovenop komen de kosten voor afval, water en eventuele (vrijwillig) afgenomen extra diensten. Ook in deze kosten wordt volledige inzage gegeven. Water wordt aangeslagen conform gemeten gebruik, en voor wie geen watermeter heeft volgens een redelijke verdeelsleutel. Bij voorkeur worden er meer water- en energie meters geplaatst om zo een betere kostentoerekening mogelijk te maken.
- Waar mogelijk wordt de uitvoering van facturatie, boekhouding en betalingen uitbesteed aan een daartoe gespecialiseerde financiële dienstverlener, en daar zijn er meerdere van.
4. EIGENAREN BELANGEN VERENIGINGEN
Eigenaren die commercieel verhuren en voor hoog rendement gaan, hebben hele andere belangen en prioriteiten dan eigenaren die hun huisje vooral voor eigen gebruik hebben en/of slechts incidenteel verhuren. Hetzelfde geldt voor verhurende eigenaren die dat zoveel mogelijk laten regelen door de Exploitant en zij die zoveel mogelijk alles in eigen beheer willen doen. En doordat het hierbij soms om tegengestelde belangen gaat, is het begrijpelijk dat er meerdere belangenverenigingen naast elkaar (blijven) bestaan. Op dit moment zijn dat EBGH en VEBEGH.
Tenminste een keer per jaar controleert een financiële delegatie van ieder van hen de boekhouding van de Beheerder, en brengen daarover verslag uit naar hun leden. Op die wijze informeren zij hun achterban over de financiële gang van zaken rondom beheer en onderhoud, en regelen dat eigenaren daaraan collectief hun goedkeuring kunnen verlenen en zo nodig kunnen bij sturen.